广州番禺：奥园商管 8 年商业布局，打造多元时尚购物体验

回首8年后，广州番禺已成为奥园商业管理全国版图内商业布局最密集的城市，拥有3个性格各异的项目：

番禺奥园广场：2012年开业，商业面积9万平方米，是“引领南广州多元化时尚舒适生活新潮流”的家庭购物中心；

广州奥园城市广场：2016年开业，商业面积约6万平米，2020年底全面升级为跨风格的国潮街区；

万博奥园国际中心：2019年开业，自有商业面积约2.8万平米，定位时尚城市新体验商圈。

八年来，奥园商管不断在番禺探索新思路，即便在因疫情而“摇摇欲坠”的2020年，奥园商管在创新探索上也没有保守，而是重金升级广州奥园城市世界，规划打造“一街一巷一广场”6万平米跨界潮流街区。

即24小时潮流夜生活狂欢的永孝街、长达200多米的古玩美食街未央巷、覆盖五大复古主题的万平米儿童户外游乐空间童乐坊。

在市场风云变幻中，奥园商管突破性的商业创新，透露出对未来前景的信心。这份信心的现实基础是什么？带着这个问题，赢商网在升级过程中提前探访了广州奥园城市世界，试图寻找隐藏在“国潮”场景下的商业逻辑。

关注商圈发展前景，增加客源

万博汉溪长隆商圈是全国唯一拥有两个奥园旗下商业项目的商圈，广州奥园城市广场就位于该商圈，距离汉溪长隆地铁站仅约100米。

正如业内所言，“一个地铁站价值千金”，“汉溪长隆地铁站”的商业价值并不简单。

番禺第二个TOD项目在这里落地，汉溪长隆地铁站连接两条地铁线路——7号线和3号线，是广州日客流最高的地铁线路，直通广州白云国际机场、广州南站、广州东站、天河汽车站四大交通枢纽。

此外，广州长隆旅游度假区位于广州奥园城市世界西侧，城市交通与5A级旅游度假区的双重配套，让广州奥园城市世界锁定了最核心的客户群体——游客。

广州市文广旅游局数据显示，2019年国庆黄金周、中秋节、端午节、五一假期，广州长隆旅游度假区持续位居广州热门景点前三甲。另有数据显示，在新冠肺炎疫情爆发前，广州长隆每年接待游客量已达数千万人次。

这些都在广州奥园城市世界的市场调研报告中留下了清晰的顾客特征——40%的顾客都是游客。

值得注意的是，万博汉溪长隆商圈的产业基础并不局限于“旅游”，而是有“万博-互联网+新兴业态、汉溪-高端商业、长隆-旅游”三大支点。

以上两类行业为广州奥园城市乐园带来了另一批具有较强购买力的客户群体——都市白领。

以万博商务区为例，随着IBM、微软、广东工业互联网交易中心、金通华南现代服务业交易中心、碧桂园集团总部、海达集团总部、YY语音、携程华南总部等企业的相继入驻，万博商务区注册企业总数已超过4000家。

广州奥园城市乐园自2016年开业以来，就吸引了游客和都市白领两大核心客群的粉丝。此次全面调整升级还有一个关键动机——以“亲子娱乐”吸引家庭客群，在现有基础上为项目新增30%家庭客群，进一步优化客群结构。

上述“客群补充”也有充足的市场基础，广州奥园城市世界辐射范围内，分布有锦绣香江、南国奥园、华南碧桂园、广州雅居乐花园、华南新城等番禺成熟住宅小区，覆盖常住人口约50万。

打造6万平米越野潮流街区，构建差异化优势

在精准分析商圈发展前景、进一步优化客源结构后，广州奥园城市广场调整升级的两个关键问题逐渐浮出水面：

如何充分回应游客、都市白领、亲子家庭等个性化需求？

· 结合市场需求，怎样的定位才能确保项目在商圈竞争环境中建立持续的“差异化”优势？

基于对以上两个问题的分析，奥园商管最终决定将广州奥园城市广场升级为6万平米越野潮流街区，预计于2020年底亮相。

· 第一街

永孝街：潮流夜生活常开

在《广州夜间消费报告》中，万博汉溪长隆被列为“广州50个夜间消费打卡点”之一。

顺应广州夜经济发展特点，广州奥园城市广场将沿街打造24小时“永夜街”，以餐饮、休闲、娱乐为主要业态。

在场景设计上，永孝街将以仿古风格的屋檐、复古的店招、古老的灯笼等为主要元素，在现代都市中“还原”盛唐长安城的生活氛围，让消费者进街时仿佛从现代都市穿越到了盛唐长安。

· 1 号车道

未央巷：200多米长的“古色古香”美食街

2019年，一部热播的历史IP剧《长安十二时辰》向人们展现了盛唐长安的不同面貌，其中引发热议的莫过于男主角张小敬带出的“美食长安”。

剧外，广州奥园城市世界所在的番禺区一直有“广州的美食就是番禺的味道”之称，结合国潮IP“长安”的美食属性以及项目所在地域特色，广州奥园城市世界也将在国潮街区凸显“美食”标签。

呼应永孝街，广州奥园城市乐园内街将打造成为“未央巷”，联手打造符合消费者需求和夜经济消费场景、选择多元化的美食矩阵。

在命名上，未央街不仅明确凸显主要业态“餐饮”，而且与西汉主宫“未央宫”名称读音相同，取“长乐未央”之意，隐喻街道欢乐休闲的氛围和夜经济属性。

由此也可以看出奥园商业管理的用心——街区的命名始终紧扣“国潮”属性，有利于项目整体基调的充分呈现；消费特征、氛围基调一目了然，也有利于日后在消费群体中快速建立心智认知。

场景设计上，未央巷将以戏剧头饰为核心元素，打造“宫门式”入口，设置街区热门打卡点。

在色彩运用上，未央巷也将参考盛唐开放包容的文化心态，大面积运用两种风格大胆、辨识度极高的“国潮”色彩——孔雀蓝与中国红。

· 逸芳

儿童游乐场：10000平方米的免费户外空间供儿童玩耍

除了永孝街、未央巷，广州奥园城市乐园还规划了1万平米的儿童游乐场，涵盖五大复古主题，将凉亭、荷塘、青蛙呱呱等形象童真童趣化，打造攀爬区、钻洞、秋千、沙池、滑梯等儿童游乐设施。

同乐坊旨在满足周边3公里内家庭、有孩子的家长带孩子外出散步的需求，并刺激他们在散步过程中的陪同消费——餐饮，与永孝街、未央巷形成“休闲娱乐——餐饮消费”的体验闭环。

放眼万博汉溪长隆商圈，目前尚无项目将“国潮”放大为项目核心定位，若调整升级计划全面落地，广州奥园城市天堂将锁定商圈“唯一”的差异化特质。

同时，此次调整升级计划也回应了游客、都市白领、亲子家庭等个性化需求。

·游客作为广州奥园城市世界的核心客群，有着天然的“打卡”式消费倾向。在业态规划、空间设计上，广州奥园城市世界国潮街区预设了“热门打卡点”，顺应当下市场消费热潮。可以说，整体规划方案明确指向了一点——打造“游客短途旅程中消费体验首选目的地”。

此外，无论是游客、都市白领，还是带孩子的家庭，“品尝美味”是他们众多消费特征中“最稳定”的需求，而广州奥园城天地国潮街区以餐饮为主要业态，也有充足的市场考量。

另一点有趣的是，广州奥园城市世界由东西分布的两个矩形街区组成。如果参考盛唐长安城地图，可以发现，本案的空间形态犹如唐城“里坊结构”的一小部分。而“跨式国潮街区”的打造，也是对本案既有空间形态的深度创意探索。

严谨的招工预演：复苏信号与“轻工市场”火爆

探访中，赢商网还发现，对于广州奥园城市广场的调整升级，奥园商管并未止步于前期的市场调研、台位设计，而是在日常运营中不断验证调整方案的准确性。

今年3月至6月，广州奥园城市广场联合餐饮商户连续推出6场堂食优惠活动，餐饮商户销售回暖率达50%以上，与活动前环比销售增速超过70%。

持续攀升的复苏数据成为广州奥园城天地国潮街区以餐饮为主营业态的有力市场支撑。

结合开放式街区的空间特性，广州奥园城市广场通过“灯市集”等形式，逐步验证了该项目打造未来“不夜城”的合理性。

7月初，广州奥园城市广场灯市集首期开市，在招商阶段就备受青睐，最终入选的30位摊主带来了手工饰品、服饰玩具、日常家居用品等多种商品，为场内业态起到了补充和引流的作用。

此外，通过与其他行业组织合作，带来现场表演、小型乐器教学班等，元宵市集第一期取得了巨大成功，吸引了不少周边居民和上班族前来购物、游玩。

据了解，广州奥园城市乐园未来还将继续以“光市集”为主题开展延伸市场活动，持续升级国潮街区，聚焦夜经济，积累更加全面细致的市场数据，实现精准营销。

在市场变局中，奥园商管不断突破业务创新的底气，源自扎实的市场调研、缜密的调整升级方案，以及不断把握市场最新趋势的运营经验。无论市场环境如何变化，奥园商管始终坚持“打造城市生活中心，持续提升物业价值”的核心理念。

今年年底，广州奥园城市乐园将以“穿越式国潮街区”全新形象亮相，赢商网将持续关注，深度解读该项目“提升房产价值”的商业逻辑。

广州奥园城市广场招商信息

招商电话:

项目地址：广东省广州市番禺区汉星中路25号